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近日，西安土地招拍挂市场挂牌成交1宗95.196亩商住用地，该地块位于新城区幸福路地区，由北京银泰集团旗下银泰置地摘得，这也意味着继北京、合肥、成都之后的全国第四个银泰中心项目将落地该区域。

这个5年前就已经签约的百亿级项目，承载着新城区对幸福路片区整体面貌革新的期待，也是幸福林带商业格局的重要支柱。

如今终于落地，能否激活幸福林带目前惨淡的商业现状呢？

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时隔五年

全国第四个银泰中心终于落地

2018年5月11日，在第三届丝博会上，新城区与银泰集团签署了投资总额100亿元的银泰中心项目。

彼时，公开报道中该项目就已预定幸福林带（原西光厂）位置，也就是西光厂东南角。此前，2017年时，该地块还对接过吾悦广场，不过最终还是选择了银泰。

签约仪式上透露了西安银泰中心将占地96亩，规划总建筑面积约80万平方米，定位为集顶级写字楼、超五星级酒店、高端商业、高端酒店式公寓、高级住宅于一体的顶级综合体。

此时，伴随着世纪工程幸福林带的建设加速，西安银泰中心也就是新城区官方命名的西光厂东南角超高层项目，在2019年新城区政府工作报告中，表态将于年内启动。

然而，西光厂的搬迁并没有那么容易，直至2019年底，由于企业新建厂区基础设施不完善、水电供暖运行不稳定、职工生产生活成本高等方面困难及问题，厂区剩余建筑物搬迁工作仍在进行。

为此西安市多部门进行配合，据北方光电股份有限公司2019年10月公告显示，全资子公司西安北方光电科技防务有限公司与西安市土地储备交易中心签订了《搬迁补偿协议》，总补偿金额为3000万元，截止公告发布，累计收到各类政府补助金额为1905.67万元。

在完成搬迁后，自2020年开始，该项目就一直处于土地出让条件的编制阶段，并频繁出现在新城区重点项目，以及西安市重点项目中。

终于到了今年3月，西安市公共资源交易中心和西安市土地储备交易中心发布了该地块的出让公告。

这份编制许久的出让公告显示，地籍编号XC4-4-42，位于新城区长乐中路以北、万寿北路以西、长缨东路以南、公园北路以东，净用地面积为63464.28平方米（折合95.196亩）。

其中，住宅用地38.984亩、商服用地56.212亩。建筑容积率为1.2-8.4，地上建筑面积不大于53.34万㎡，地下建筑面积不小于20.65万㎡。

最终，宗地成交土地总价14.38亿元，折合土地单价1511万元/亩，折合楼面价2697元/平方米。

值得注意的是，本次出让公告中的对商业有着诸多要求，如：须自持地下商业建筑面积不得低于3万平米，自持地上商业建筑面积不得低于9万平米，自持年限不少于10年；根据新城区幸福路地区总体规划，该项目定位为高端城市综合体，须签订《产业履约监管协议》；无偿返还商业面积16542.47平方米等。

虽然，银泰自身表态将投资超百亿，规划打造一座总建筑面积约78万平方米，集酒店、商业、住宅、公寓、企业总部办公与幸福林带无缝衔接的高端TOD城市综合体。

但对新城区来说，商业是盘活幸福林带地区的重要手段之一，如此再三约定，也是有着前车之鉴。

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市民多方吐槽

幸福林带地下商业人气难提

2021年7月1日，全长5.85公里，平均宽度210米，占地总面积1843亩的全球最大地下空间利用工程、全国最大城市林带工程—幸福林带建设工程正式建设完工并对外开放运营。

同期开放的地下一层商业幸福林带环球港拥有超过265个业态品牌涵盖购物消费、文娱休闲、演艺展览等。

这个“藏在城市森林中的公园式商业体验街区”，初期有着幸福林带工程以及“公园+商业”模式的加成，开业一年时间里，据新城区官方介绍，环球港商业空间累计接待人次超千万，销售额达亿元以上。

勉强过亿在西安商业体销售额排名中，是处于垫底区位的，而自去年以来，市民通过网络多方吐槽幸福林带地下商业的不景气。

今年4月，西安市民在新城区官网真情实意向官方给出了自己对幸福林带商业街发展的建议，开篇则直接表示对如今“地下一层商业街的萧条真是让人倍感惋惜！”

而新城区也表示目前地下商业商管公司正在制定运营提升方案。

实际上，这份市民建议用词已经颇为委婉，在其他网络平台网友们的用词则更为激烈，从停车场的设置，到招引品牌不吸引人，再到租金太高等等。而不少网友直接表示“去一次再也不想去的地方，可惜地方了，根本就体现不出来商业价值”。

网友的吐槽一部分反应了幸福林带地下商业的布置设计问题，我们也多次实探这里，总体来看，从实际体验到周边环境，如今幸福林带地下商业的不景气是存在多方因素的。

交通方面：南北贯通的设计，只能说对乘坐地铁的消费者勉强友好，但消费者从1号线出来，最好的选择是走到6号线进站离开，从中间离开，则不方便乘车。对自驾前往的消费者来说，存取车辆过于遥远。同时，街区内缺少交通工具，不仅使消费者逛走体验不佳，一眼望去也造成视觉上的疲惫。

解决这一点，无非就是增加交通工具或学习大唐不夜城，沿线多布置表演或布景，增添逛走趣味性。

实际上，环球港也有部分街区有复古有轨小火车，只是我们去的时候，整个街区空空荡荡，小火车也只有小孩子热衷去乘坐。

品牌布局方面：幸福林带地下商业所招引的品牌多为中小品牌，对消费者吸引力不够。近年商业综合体最为吸引的两个点餐饮区和亲子区，布置都颇为混乱，实际体验感不佳。

颇为离谱的是，在幸福林带商业区还有马术馆……

周边环境方面：当然，除却商业自身问题以外，对幸福林带地下商业而言，最大的障碍还是整个幸福路地区综合改造仍处于第一阶段。

现阶段周边多为老旧小区，厂区搬迁后，消费群体偏弱。其次，是幸福林带这一世纪工程对幸福路片区而言，仍是生态、交通上的打底。

整体规划中，未来，幸福林带核心区域将打造集办公、科研、生活、休闲于一体的中央总部商务区。而产业方面新城区现在较为确定的是投资98亿元的传化智联西北运营中心项目，投资69亿元的盛龙·爱琴海项目前期已落地该区域，2024年底将建成投运。

新城区的预计中，总投资将达到约5800亿元，可拉动GDP约1500亿元，增加就业岗位近5万余个。

但纸面上的数字说起来容易，真正落到实处，仍需要新城区加速招商引资的进度。

就如同时隔五年才拿地的西安银泰中心一样，落地越慢，曾经的规划实现的就越难。

回归商业本身，本身城东地区商业圈辐射力有限，成碎片化分布，缺乏标杆性项目，本来幸福林带地下商业被寄予厚望，却并没有达到预期。

如今西安银泰中心则又接过这一重担，银泰置地董事长沈君升表示有信心、有决心把这个项目打造成为银泰在西北地区的标杆性、引领性项目。

这个投资达百亿的西安银泰中心能如愿吗？

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西安银泰百货面临困境

百亿级银泰中心能否担起重任

去年5月，银泰百货进军西安第一店中环银泰广场申请破产清算，与此同时银泰百货在西安开始进行重大调整和战略升级。

钟楼商圈内的开元商城和曲江银泰百货、小寨银泰百货共同构成西安三大核心商圈的“银泰格局”，再配合线上商城喵街APP和轻量化的“云店”，显然银泰选择通过“重点打造、轻量运营”这样的模式来实现。

只是，西安现今商业格局前有小寨赛格、SKP、大悦城、熙地港、中大国际等围追堵截，后有宜家荟聚、小雁塔太古里、电视塔万象城、南飞鸿乐荟中心等正在建设的商业综合体虎视眈眈，银泰在西安仅靠过往百货恐怕颇为难受。

而西安银泰中心的落地，也许正是银泰蓄势已久的突破。

不同于银泰百货，银泰中心是银泰置业旗下标注为城市封面地标的存在，目前仅有的北京、成都、合肥三座银泰中心，是定位在一线城市或重点省会城市的高端、奢华地标性城市综合体。

业态方面也不只是购物，是集奢华酒店、豪华公寓、国际顶级购物中心和超甲级写字楼于一体。

北京银泰中心

如北京银泰中心地处国贸桥“金十字”的西南角，由美国著名建筑大师约翰•波特曼的建筑设计事务所设计。三座摩天大厦呈“品”字形矗立，中央主楼高达249.9米，是目前长安街沿线正式运营的最高建筑体，其顶端玻璃金字塔的框架结构仿照中国灯笼设计，在夜色中大放光芒，如同“中国灯笼照亮CBD”。

本次银泰中心终于落地西安，预计将带来银泰in系列高端购物中心，届时能否带来杭州湖滨银泰in77的辉煌，我们拭目以待。

可以确定的是，从不断变更的效果图来看，西安银泰中心将带来足够高度的超高层，彻底改变幸福林带的天际线。

西安银泰中心效果图图自：写意数字

据了解，西安银泰中心项目投产后，将新增就业岗位3000个，成熟运营年度产值预计达10亿元以上，年税收约1亿元。

新业态和人口的进入，也将为幸福林带注入活力。

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相较于5年前签约的时间段，西安银泰中心的落位已然落后许多，而幸福路地区自幸福林带开放后进展的缓慢，也将影响整个片区的发展。

如今百亿级银泰中心带来的关注度，又将幸福路片区带回聚光灯下，新城区能否顺利提速片区综改，仍是巨大的考验。

编辑：解革

审核：Lyna

监制：号称嬉皮

部分图片素材来源于网络

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